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大连亿达高负债扩张存隐忧陷破产传闻漩涡

2018-12-03 15:35:37

大连亿达高负债扩张存隐忧 陷破产传闻漩涡

曾与大连万达并称为大连地产双达的大连亿达集团(亿达中国),近期陷入破产传闻漩涡。

《中国房地产报》援引亿达中国内部人士消息称:公司已经两次向政府提出破产申请,但被拒绝。同时,该报道还称大连地产圈多位人士都表示有所耳闻,但对具体情况都讳莫如深,不愿多谈。亿达中国旋即辟谣,其发言人在接受媒体采访时说:破产消息是今年年初传出来的,但是消息源至今无从查证。不排除竞争对手的恶意诽谤和不正当竞争采取的说法。

6月9日,《中国房地产报》发布道歉声明,大连亿达破产的传闻得到澄清。

不过,时代周报从多名业内人士处获悉,自去年在香港上市以来,他们对亿达中国近年来的没落以及日渐式微已多有共识其以持有物业、产业运营为中心,采取物业定制、长期租赁的经营模式,资金回笼慢,引来外界对其资金链的紧张频频质疑。

园区中国总策划师、《园区中国:中国产业地产发展之路》作者宋振庆在接受时代周报采访时说,亿达中国这样重资产属性明显的开发商,动辄需要大量资本的投入和沉淀,必然造成负债率高企,资金链紧张。

他进一步建议:亿达中国现在需要重新检讨自己的产业地产思路和战略,重视轻资产的积累,开放性平台的搭构和人才团队的建设,才是走出危机的正途,否则很可能在未来几年从产业地产的队伍里淘汰出局。

而易居智库研究中心研究总监严跃进则直言,亿达中国主营产业园,目前产业园的风险评估体系没有建立起来,都是很多带有地方政绩的工程。换句话说,对于此类产业园来讲,很多问题和风险没有被暴露出来,甚至给一些投资者有误导作用。

时代周报联系了亿达中国品牌部高级经理丁树华了解企业资金状况、发展瓶颈等多个问题,该人士称需要更多时间作书面回复。不过截至发稿,亿达集团并未对上述问题作出回复。

一年内到期负债53亿元

亿达陷入资金困局的消息,早在一年前就屡有传出。

2014年6月27日,在开曼群岛注册并由孙荫环实际控制的亿达中国赴港上市,欲筹资15.6亿港元,当时就有媒体评论称,其上市实为解决资金困局寻求新融资通道。

亿达中国的招股书披露,其当时维持着大额负债和较高的负债率。截至2013年底,未偿还的银行贷款及其他借款总额达到134.27亿元,集团借贷还包括22.2亿元的信托融资贷款,同比翻了近两番,2012年底这一数字仅为5.65亿元。此外,亿达集团的银行贷款及其他借款中,2014年到期偿还的金额就高达51.48亿元,其2013年集团总收入不到64亿元。

而亿达中国2014年年报则说明,其尚未走出资金困局。去年,亿达中国净负债比率约为150%,高于2013年的142%。其要在今年年底前偿还的有息负债超过53亿元,占到计息负债总额的1/3。相比起一般企业在60%-70%的负债率,亿达中国的负债率显然偏高。

根据观点地产报道,亿达中国首席财务官兼公司秘书罗兆和在今年4月举行的业绩会上曾回应前述负债称,在到期债务里面将有部分会跟银行续债务,截至3月底续债已超过40%,并会做企业债,利用债务周期的延长来增加公司的安全度。

会加快销售以增加现金流,期望净负债率于去年的150%水平有所下降。罗兆和当时还披露,亿达中国2015年整体销售目标定在85亿元。

不过,亿达中国目前仍无法摆脱销售乏力的窘境时近半年,亿达中国前5月销售金额24.75亿元,仅完成全年销售目标的30%。

在宋振庆看来,亿达中国如今的困境,与其长期以来的重资产发展模式有关。

产业地产是一个需要轻重平衡的行业,对负债率的要求并不高,但是类似亿达这样重资产属性明显的开发商,动辄需要大量资本的投入和沉淀,必然造成负债率高企,资金链紧张。这并不是行业普遍现象,而是企业自身轻重资产战略选择导致的不同表现。宋振庆说。

政府扶持起来的软件园

创建于1984年的亿达中国,1998年开始进军产业地产领域,借助大连市谋求以软件服务业作为其新的产业发展方向,创建了公司成名之作─大连软件园。在产业地产领域,正是大连软件园让亿达从产业和地产两个层面都取得了成功。

而在这成功背后,地方政府的资源和政策支持发挥重要作用。在大连软件园项目启动前期,政府在推进东软等一批IT企业入驻上出力颇大。截至2012年年底,大连软件园入园企业数量约650家,包括HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT等48家世界500强企业。

大连软件园项目之后,2010年1月27日,亿达中国大连科技城发展有限公司成立,负责大连生态科技创新城的前期土地整理以及后续的开发、建设、运营、招商,在生态科技创新城内大东沟村、由家村、三寰华侨农场及营城子等地同时进行项目开发。

大连生态科技创新城核心先导区位于科技城东部,规划面积15.26平方公里,先导区将建设10万平方米的产业区,约30万平方米的商业、居住、娱乐休闲配套区,包括国际化标准的中小学、幼儿园和医院等配套服务设施。

2010年3月8日,大连市政府领导主持召开办公会议,专题研究生态科技创新城建设相关问题。会议原则通过生态科技创新城的支持政策,其中土地出让金返还的政策,大连市唯有生态科技创新城与普湾新区享有此政策。不过时代周报并未查询到具体返还额度。

不过,亿达集团赖以发展的软件园经验并未能给后续项目带来必然的成功。宋振庆就对时代周报说,从亿达随后的项目来看,很难再达到大连软件园的成功高度。

软件行业已经在互联和数字科技发展冲击下风光不再,亿达在产业方面有待升级和迭代,但是公司对此重视和投入不够。而重资产造城模式在如今政府支付能力下降,住宅市场下滑的双重压力下难以为继。宋振庆补充道。

时代周报也注意到,亿达中国至今主要销售收入仍然来自于物业销售,而作为大力发展的园区事业,其对上市公司业绩贡献微乎其微。根据2014年年报,亿达中国租金收入仅占4%,而商务园运营管理服务收入则为0%。

同时,项目销售资金与投入资金比例也差距明显。去年亿达中国上市期间媒体披露的数据显示,截至2014年3月底,大连软件园项目住宅物业已预售30156平方米。按照当地媒体公布的近期约1.5万元/平方米的均价计算,其住宅销售回笼资金约4.5亿元左右,而当时大连软件园的投资已超过百亿元。

园区模式异地移植待考

2006年以后,一直深耕大连软件园的亿达中国,也开始自身的异地扩张之路。不过,这一条异地扩张之路依然不被看好。

当年7月23日,武汉东湖新技术开发区管委会与大连软件园股份有限公司签署合作协议,共同投资组建武汉软件产业基地有限公司。

2012年4月20日,亿达集团再次联手武汉东湖新技术开发区管委会,与湖北联投共同签署了武汉软件新城项目的战略合作协议,要将武汉软件新城打造成中部地区的国际化软件信息技术服务基地、高新技术研发基地、创意产业集聚区和绿色生活示范区。

亿达中国招股书披露,截至2014年3月31日,亿达中国有6个商务园项目正在或者将要开发,其中5个位于大连市,1个位于武汉市,包括大连软件园、大连生态科技创新城核心区商务园、亿达信息软件园、大连腾飞软件园、大连天地,以及武汉软件新城。

时代周报从亿达集团内部获悉,亿达中国还在2013年11月和2014年1月,分别与上海市和苏州市相关部门签署协议,开发上海商务园和苏州高铁新城科技园。而前述上海、苏州两地园区项目,据亿达集团内部一名工作人员称,将是亿达转型轻资产之作。

一位对亿达中国有过深入了解的产业地产人士张勇(化名)告诉时代周报:产业地产异地复制本身就是个伪命题,时移世易,区域不同,很难用过往的经验和模式照搬;亿达的人才团队力量很难支撑外地扩张。

他同时向时代周报透露,亿达中国在外地的轻资产输出很不理想,难度大、周期长、竞争力一般,内部高层的思路也有冲突,加上近又进行了全员的降薪裁员,有很多的不满,多位老资格高管离职,进一步加剧了企业危机,让产业地产板块受到很大冲击。

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