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房企上市潮将推高房价

2020/03/30 来源:榆林信息港

导读

资金,对于所有企业来说都是命脉,对资金密集型的房地产企业来说更是如此。资金链将决定房企的拿地、开工、销售等一系列行为,对公司本身的业绩影响非

资金,对于所有企业来说都是命脉,对资金密集型的房地产企业来说更是如此。资金链将决定房企的拿地、开工、销售等一系列行为,对公司本身的业绩影响非常明显。

今年上半年,信贷放松给低迷的房地产业注入了新鲜血液,甚至有媒体称,上半年新增贷款中,流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。伴随而来的是:地王不断涌现,房价重现2007年巅峰。而下半年,适当宽松的货币政策还将延续,但信贷增量或许将远低于上半年。因此,房企下半年继续从银行获得大量贷款的难度将明显增大,资本市场将成为它们瞄准的对象。

通过梳理房地产上市公司情况,我们发现,民营房企在A股IPO的难度较大,少数大型民营房企纷纷选择海外IPO,其余民营房企则通过A股借壳上市;国有房企上市则多数选择A股IPO。

今年A股重启IPO,北京住总、恒大地产等一大批大型房地产企业成为A股“准”上市公司,首创置业、富力地产等大公司在筹备回归A股。

面对众多房企排队上市融资,一方面,将对A股市场造成一定的压力;而更重要的是,由于去年下半年房企的资金紧张的情况下放缓甚至放弃了拿地、盖房,全国土地购置面积和新开工面积急剧减少,今年以来,房地产企业虽然上半年销售良好,但投资的力度也在迅速加大,对资金的需求急剧膨胀。下半年在信贷增量明显下降的预期下,从资本市场直接融资将进一步补充房地产企业的资金储备,在房地产市场供给偏紧、房企资金无虞的情况下,房价被继续推高的可能性越来越大。

房企上市差异化路径

内地房地产企业上市的途径有三种:A股市场IPO、A股市场借壳上市以及海外市场上市。

目前,中国内地的房地产上市公司一共有140家,按照所有制分,有71家民营企业;66家国有企业;另外还有 家外资控股公司。已上市公司中,A股直接IPO上市的有97家,A股借壳上市(不含集团注入房地产资产案例)有1 家,有26家公司在香港上市,另有4家公司在美国上市。

A股110家房地产上市公司中,有50家民营企业,占45.5%;57家国有企业,占比为51.8%;另有 家公司的实际控制人为外资股东。50家民营公司有42家为IPO直接上市,8家为借壳上市;而57家国有公司中,52家为IPO上市;其余5家则为借壳上市。

虽然,民营房地产上市公司数量要多于国有公司,但在A股上市公司中,民营企业直接IPO要远远落后于国有企业。

首先,从上市地看,有70%的民营房地产公司选择在A股上市,其余近 0%在海外上市;在国有企业中,有86%的公司在A股上市,海外上市的只有不到14%。

其次,从上市方式看,有8家民营房企通过借壳方式在A股上市,而国有房企只有5家。我们预计,如果监管层不对借壳上市在制度上进行约束,未来通过借壳上市的民营房地产企业将越来越多,比重也越来越大。

民营房企之所以选择借壳上市,是由于借壳上市在制度、流程方面要比IPO简易得多,特别是民营企业在政府资源方面缺乏优势,IPO的难度要明显高于国有企业。

尽管我们希望看到更多的民营房企能加入到中国资本市场,但在我们并不赞同监管层对借壳上市的放任。其原因在于,从最终实际结果看,借壳上市与IPO并无区别,但借壳上市要简易得多,管理层缺乏对上市公司的审核,投资者也缺乏对公司的了解,因此,借壳上市实际上让投资者承担了更多的风险。

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